В большинстве случаев рядовой гражданин, сталкиваясь с необходимостью оформления прав на земельный участок, вынужден разбираться в специальных терминах и хитросплетениях земельного законодательства. Для того чтобы все участники данного рынка говорили на одном языке, определимся с наиболее важными понятиями.

Государственный земельмельный кадастр (ГЗК) – систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее – сведения государственного земельного кадастра) [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].

Государственный кадастровый учет земельных участков (ГКУ) – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].

Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].

Межевание земельного участка – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].

Территориальная зона – часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации [ФЗ № 28-ФЗ от 02.01.2000].

Границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству [ГК РФ ст. 261].

Выписка из государственного земельного кадастра (ГЗК) в форме кадастрового плана земельного участка (КПЗУ) представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик земельного участка:
- количество разделов определяется объемом и характером запрашиваемых сведений (наличие раздела В.1 обязательно);
- кадастровый план земельного участка, предназначенный для предоставления сведений, необходимых для установления границ земельных участков в натуре или для проведения работ по составлению графических описаний отдельных вновь образуемых частей земельных участков, включает все разделы (В.1-В.6);
- кадастровый план, предназначенный для предъявления в учреждение юстиции по регистрации прав, включает разделы В.1-В.2, а также разделы В.3, В.4 при наличии соответствующих сведений в ГЗК [Постановление Правительства РФ от 02.12.2000 № 918].

Землеустройство – мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство) [ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001].

Объекты землеустройства – территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков [ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001].

Землеустроительная документация – документы, полученные в результате проведения землеустройства [ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001].

Карта (план) объекта землеустройства – документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей [ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001].

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Постановление Правительства РФ № 660 от 06.09.2000].

Данный перечень терминов далеко не полный. Например, важно разобраться в таких понятиях, как межевое дело, кадастровое дело, землеустроительное дело. Далеко не все, занимающиеся земельными вопросами, в том числе чиновники и сотрудники различного рода агентств и фирм, понимают разницу между ними. Между тем, для граждан, оформляющих документы, это важный вопрос и стоит в нем разобраться подробнее.

Во-первых, о кадастровом деле. Необходимо раз и навсегда запомнить (и чиновникам в том числе), что кадастровое дело – внутренний документ Земельной кадастровой палаты (ЗКП), и именно сотрудники ЗКП обязаны его формировать. Состав этого дела и время формирования определен хотя бы в приказе Росземкадастра № П/186 от 16.11.01 г.

Отдельно хочу обратиться к агентствам и фирмам – любое упрощение и игнорирование руководящих документов влечет большую долю юридического риска для клиента. Именно это и происходит, когда землеустроительное дело называют кадастровым делом и т. п. Спорные вопросы рассматриваются в суде [ФЗ № 78-ФЗ от 18.06.2001] и представление или ссылка на документ, несоответствующий инструкциям, равносильный его отсутствию.

Наконец, о важном для простого обывателя. Запомните, что все виды землеустроительных работ (межевание, проект границ и т. п.) должны оформляться в виде землеустроительного дела. Никаких дополнительных (и за дополнительную плату) кадастровых дел быть не должно. Если вам предлагают эти работы, это значит, что либо вас обманывают, либо с вами разговаривают неграмотные люди. В любом случае общаться с такой организацией не следует.

Во-вторых, о межевом, или землеустроительном деле. В системе Росземкадастра (Роснедвижимости) межевое дело и его состав определялось «Инструкцией по межеванию земель», утвержденной 8 апреля 1996 года. Бесспорно, полезная инструкция, прекрасно выполнившая свою задачу, но время ее прошло. Вопросы организации и порядка проведения землеустройства, согласования и утверждения землеустроительной документации регулируются сегодня статьей 69 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», постановлениями Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 г. № 396 «Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства» и от 11.07.2002 г. № 514 «Об утверждении положения о согласовании и землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства».

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 г. № 396 «Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства», технические условия и требования проведения землеустройства при образовании и упорядочении существующих объектов землеустройства, а также межевании объектов землеустройства устанавливаются Федеральной службой земельного кадастра России. В связи с этим 17 февраля 2003 года утверждены следующие документы: «Методические рекомендации по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства» и «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства».

В соответствии с вышеизложенным, «Инструкция по межеванию земель», утвержденная Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и прошедшая правовую экспертизу Минюста России в 1996 году, применяется в части, не противоречащей упомянутым федеральным законам и нормативным правовым актам с учетом положений утвержденных методических рекомендаций [Письмо № АО/54 от 28.02.03].

Федеральный закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» в статье 22 определил понятие землеустроительное дело, а методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства определили состав землеустроительного дела.

Теперь о конкретных шагах по сбору и подготовке документов для оформления прав на земельный участок. В целом, действия везде одинаковы, но в каждом районе могут быть свои нюансы.

Главное, необходимо четко уяснить, что единого документа, одновременно подтверждающего право собственника на землю и право на дом (строение), стоящий на этой земле, не существует. Следовательно, необходимо оформлять два отдельных документа:
- свидетельство о праве собственности на землю;
- свидетельство о праве собственности на строение.
Исходя из этого и готовятся пакеты необходимых документов.

Для Свидетельства о праве собственности на землю

1. Необходимы следующие документы:
- ксерокопия паспорта (странички с фото и пропиской);
- ксерокопия садоводческой книжки;
- выписка из протокола общего собрания о выделении данного участка садоводу и разрешении приватизации (получается в садоводстве у председателя); ЭТО НАМ НЕ НУЖНО
- справка об отсутствии каких-либо задолженностей по садоводству (получается в садоводстве у председателя); ТО ЕСТЬ С ЗАДОЛЖЕННОСТЬЮ НЕ ПРОВЕСТИ
- выкопировка из генплана садоводства, заверенная председателем (получается в садоводстве у председателя);  ВОТ ЭТО ГЛАВНОЕ, БЕЗ НЕЁ НЕЛЬЗЯ!!!! и ОНА ДОЛЖНА СООТВЕТСТВОВАТЬ ПЛАНУ ДПК
- ксерокопия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа, на основании которого был произведен отвод земель для садоводства (получается в садоводстве у председателя);
- кадастровый план земельного участка (КПЗУ) – выписка из государственного земельного кадастра (выписка платная, получается в земельной кадастровой палате (ЗКП) района, в котором находится садоводство; срок выдачи месяц; образец заявки на получение КПЗУ вывешен в ЗКП; возьмите с собой паспорт).

2. Имея вышеперечисленный комплект документов, можно заключить договор с лицензированной геодезической организацией на проведение землеустроительных работ (межевание, при необходимости – проект границ), там вам помогут оформить дополнительные документы и проведут необходимые землеустроительные работы. При заключении договора обязательно убедитесь, что организация не является посредником и сама имеет лицензию на проведение работ. Требуйте подробного описания в тексте договора окончательного результата работ. Рекомендуемый минимальный результат: получение постановления органов местной власти о приватизации, постановка земельного участка на ГКУ и получение КПЗУ для государственной регистрации прав, т. е. в пункте 17 КПЗУ должно быть написано «для государственной регистрации прав».

3. На завершающем этапе вы идете в Федеральную регистрационную службу по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, имея с собой следующие документы:
- 2-3 нотариально заверенные копии Постановления;
- КПЗУ;
- паспорт;
- заявление.
Далее оплачиваете регистрацию (около 500 руб.), сдаете документы и через месяц получаете свидетельство о праве собственности на землю.

Для Свидетельства о праве собственности на строение

1. Необходимо подготовить следующие документы (копии и оригиналы):
- свидетельство о праве собственности на землю;
- постановление органов местной власти о приватизации земли;
- технический паспорт на строение с планом;
- справку управления технической инвентаризации (УТИ) с планом.

2. Для получения недостающих документов вы идете в БТИ и:
- пишете заявление о заказе технического паспорта;
- оплачиваете предварительный взнос за технический паспорт (1000-1500 руб.) и получаете квитанцию;
- после предъявления этих двух документов вам выдают расписку и назначают дату прибытия на участок инспектора (лучше предложить самим доставить его на участок, чем ждать его целый день);
- через 1 месяц вместе с квитанцией и распиской можете получить технический паспорт (возможна денежная доплата, срок действия паспорта ограничен – 6 месяцев).

3. На завершающем этапе вы идете в Федеральную регистрационную службу по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, имея с собой паспорт и документы, перечисленные в пункте 1, оформляете заявление, оплачиваете регистрацию (около 500 руб.), сдаете документы и через месяц получаете свидетельство о праве собственности на строение.

Таково упрощенное описание действий при приватизации. Но каждое из звеньев этой цепи состоит из большого числа отдельных операций. Вам может встретиться много новой информации, разобраться в которой самостоятельно будет затруднительно. Избавить себя от лишней головной боли, хождений по инстанциям и стояния в очередях, можно заключив договор на проведение полного комплекса работ с лицензированными фирмами и агентствами, которые занимаются землеустройством и приватизацией и в ежедневной практической работе пользуются большим числом документов (нормативными актами, законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства, инструкциями, методическими рекомендациями и т. п.), большинство из которых труднодоступны неспециалисту.