Президиум Верховного Суда РФ 19.03.2014 утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. В данном документе выработаны рекомендации по разрешению споров о признании права собственности на самовольные постройки. Рассмотрены вопросы как материально-правового, так и процессуально-правового характера.

За гражданином, который арендует земельный участок для строительства, при определенных условиях может быть признано право собственности на самовольную постройку.

Верховный Суд РФ рассмотрел ситуацию, когда самовольная постройка возведена гражданином без необходимых разрешений на арендованном земельном участке. В данном случае, по мнению Верховного суда РФ, за арендатором может быть признано право собственности на самовольное строение при одновременном соблюдении следующих условий:

- земельный участок арендован для строительства соответствующего объекта недвижимости;

- объект возведен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

- строение не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если при самовольном строительстве не будет соблюдено даже одно из этих условий, право собственности на строение за арендатором земельного участка признать нельзя. Верховный суд РФ подчеркнул, что необходимо учитывать и условия договора аренды. Так, если участок арендован для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, то нельзя признать право собственности на фактически возведенное капитальное строение.

Собственнику земельного участка, согласно мнению Верховного суда РФ, рекомендуется при заключении договора аренды определенно выражать свою волю на предоставление участка в аренду для возведения строений.

Одни суды буквально толковали положения п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ о признании права собственности на самовольную постройку. По их мнению, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Отсутствие какого-либо из перечисленных вещных прав на земельный участок влечет отказ в признании права собственности на самовольную постройку. Следовательно, за арендатором земельного участка не может быть признано право собственности на самовольную постройку. Такой подход отражен в практике судов общей юрисдикции (см. следующие судебные акты) и арбитражных судов (см. следующие судебные акты).

Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для строительства может служить основанием для признания за этим лицом права собственности на самовольно возведенную постройку. Земельный участок должен использоваться в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением и разрешенным использованием. Такую позицию можно встретить в актах судов общей юрисдикции и актах арбитражных судов.

Верховный суд РФ сформулировал еще ряд рекомендаций, в частности:

- приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. Указанное разъяснение подтверждает и расширяет позицию ВС РФ, высказанную ранее в Обзоре судебной практики ВС РФ от 09.07.2003;

- возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение - самовольное строительство. В связи с этим такая санкция применяется только при наличии вины застройщика. Данный подход соответствует позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 17.01.2012 N 147-0-0;

- возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки в действующем законодательстве не предусмотрена;

- при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений собственник может потребовать признать право собственности на реконструированный объект, а не на пристройку к нему.